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テキサス州の販売住宅数はパンデミック前の水準に戻った後も増加を続けている。
米国の住宅市場には明らかな地域差が見られます。一部の地域では買い手は強い交渉力を持っていますが、他の地域では依然として入札合戦に直面しています。
全米の販売住宅の供給はまだ正常に戻っていない。全米不動産業者協会によると、1月の米国の中古住宅在庫は5年前の水準を16％下回った。極めて低い金利で住宅ローンを組んだ住宅所有者は、安く借りる機会を失うことを恐れて売却に消極的となっている。しかし、これ以上引っ越しを先延ばしにできないと判断する人が増え、このロックダウンの影響が徐々に緩和され始めており、供給は増加している。
全体的なデータでは、さまざまな状態のリバウンド速度は大きく異なります。いくつかの地域の在庫レベルは2019年のレベルを超えています。 Realtor.com のデータによると、テキサス州では販売中の不動産の数がパンデミック前より 20% 増加しています。フロリダ州とコロラド州のデータも2019年の水準を上回った。
一方で、北東部や中西部の一部地域では供給が逼迫している。ニュージャージー州やペンシルベニア州を含む15の州では、市場で販売されている住宅の数がパンデミック前の通常レベルの半分未満にとどまっている。
住宅市場の回復速度の違いにはいくつかの要因があります。 1つ目は、新築住宅の供給過剰だ。全米住宅建設業者協会によると、12月に建設業者が市場に出した売れ残った一戸建て住宅の数は11万8000戸で、2009年8月以来の高水準となった。
許可申請によると、ほとんどの新規建設は南部、特にフロリダとテキサスで行われている。フロリダ・リアルターズのチーフエコノミスト、ブラッド・オコナー氏の推計によると、フロリダ州の住宅在庫は2020年以来15％増加した。これらの新築住宅は、住宅ローン金利が高止まりしており、購入者の需要が異常に弱かった時期に市場に登場した。家は売れないので在庫が増え続けます。
一方、イリノイ州など他の一部の州では、厳格な土地区画法と高額な建設コストが新築住宅の建設を妨げている。販売中の中古住宅の在庫が再び逼迫している。イリノイ・リアルターズのジェフ・ベイカー最高経営責任者（CEO）は、州内の多くの住宅所有者が引っ越しを望んでいるが、供給が非常に少なく、価格が非常に高いため、人々は元の家に留まらざるを得ないと語った。
安い住宅ローンのロックイン効果も一部の地域では他の地域に比べて若干弱く、これが住宅が市場に出るまでの早さに影響を及ぼします。ジョン・バーンズ・リサーチ・アンド・コンサルティングの上級副社長、クリス・ポーター氏の分析によると、昨年第3四半期の住宅ローン残高のうち、金利が6％以上の住宅ローン残高は南部では平均21％だったのに対し、北東部では18％だった。その主な理由は、金利が上昇して以来、人々の南部への移住が続いているため、この地域でより多くの住宅が販売されたことです。
米国国勢調査局の2023年の推計によると、南部の住宅所有者は全国平均と比べて完全に住宅を所有する傾向がわずかに高い。住宅ローンのない住宅所有者は、引っ越しの際に新たに高金利の住宅ローンを組む必要がないため、住宅を売却する際により柔軟に対応できます。
一部の州で在庫が急速に増加しているもう1つの理由は、不動産価値が過大評価されているように見えるため、買い手が買い取っていないことです。パンデミック中の移住ブームにより、一部のサンベルト州では住宅価格が国内の他の地域よりも早く上昇している。レッドフィンによると、フロリダ州では住宅価格の中央値が過去5年間で64％上昇したのに対し、イリノイ州では42％、ニューヨーク州では17％上昇した。
保険料の高騰に加え、住宅価格の高騰により、住宅評価額が現地の賃金と乖離している。ジョン・バーンズの手頃な価格指数によると、フロリダ州の主要大都市圏の一部における住宅所有の平均コストは現在、地元の平均収入の 44% に相当します。この割合は 2019 年の 28% よりも高くなっています。フロリダ州への移住者数が鈍化するにつれ、現在の住宅価格を支える新たな高所得者が減少している。
住宅購入者にとって朗報は、供給過剰な州では住宅価格が改善されることだ。住宅ローン金利が下がらない限り、テキサス州などの住宅価格は下落する可能性が高い。対照的に、北東部と中西部の多くの地域では供給不足が不動産価格を下支えするだろう。
全米の住宅価格は過大評価されているように見えるが、供給状況は非常に不均一だ。この奇妙な不動産市場の次の段階で起こる可能性があるのは、一部の地域の価格が急落する一方、他の地域では価格が上昇し続けることです。
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